第8章 物业服务收费的法律规定
1.单项选题
1)物业服务收费，是指物业管理企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向( B )收取的费用。
A建设单位 B业主 C物业使用人 D租户
2)业主违反物业服务合同约定逾期不交纳服务费用或者服务资金的，( D )应当督促其限期交纳。
A、行政主管部门 B物业管理企业 C业主大会 D、业主委员会
3)《物业管理条例》授权国务院( D )制定专项维修资金收取、使用、管理的办法。
A、建设部 B、财政部 C、发改委 D、建设部会同财政部
4)商品房销售时，购房者应当按照( A )的2%~3%的比例向售房单位缴纳维修资金。
A、购房款 B、每平方建筑面积成本价 C、土建预算
5)业主委员会成立前，维修基金的使用由售房单位或者售房单位委托的管理单位提出使用计划，经( B )审核后划拨。
A、财政主管部门 B、房地产行政主管部门 C、工商主管部门 D、税务主管部门
6)《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》规定业主委员会成立后，维修基金的使用由物业管理企业提出年度使用计划，经( C )审定后实施。
A、房地产行政主管部门 B、财政主管部门 C、业主委员会 D、业主大会
7)共有住房售后的维修基金，售房单位按照一定比例从售房款中提取，多层住宅原则上不低于售房款的( B )
A、40% B30% C20% D10%
2.多项选题
1)物业服务收费应当遵循的原则是( ABD )
A 合理 B公开 C费用与承受人收入水平相适应 D费用与服务水平相适应
2)物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点分别实行( BC )
A政府定价 B政府指导价 C市场调节价
3)物业服务费用实行包干制的，服务费用的构成包括( ABC )
A 物业服务成本 B法定税费 C 物业管理企业的利润 D物业管理企业的酬金
4)物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下( ACDEF )以及经业主同意的其它费用。
A、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等;
B、物业公共部位、公共设施设备的大修、中修和更新改造费用;
C、物业管理区域清洁卫生、绿化养护、制度维护等费用
D、办公费用
E、物业管理企业固定资产折旧
F、物业公用部位、共用设施设备及公众责任保险费用
4)专项维修基金，专项用于物业保修期满后的物业( BC )的维修和更新、改造。
A、专有部位 B、共用设施设备 C、共用部位 D、物业管理用房
6)维修基金的使用原则是( AC )
A、专户存储 B、指定银行 C、专款专用 D、定向使用
3.判断题
1)实行市场调节价的物业服务收费，由物业管理企业与主管部门确定在物业服务合同中约定。( × )
2)物业管理企业应当按照政府价格主管部门的规定实行明码标价，在物业管理区域内的显著位置，将服务内容、服务标准以及收费项目，收费标准等有关情况进行公示。( √ )
3)包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业向有或者承担的物业服务计费方式。( √ )
4)物业服务收费采取酬金制的，业主或者业主大会可以对物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况进行审计。( × )
5)业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用或者物业服务资金的，从其约定，业主不负责任。( × )
6)物业管理企业接受水、电、气等单位委托代收水、电、气等费用的，可以向业主收取少量的手续费。( × )
改错：
7)利用物业公共部位、公用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业管理企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于业主委员会的日常支出。( × )
8)业主转让房屋所有权时，节余维修基金如实退还业主。( × )
9)某业主不慎损坏了小区的水泵，应该使用维修基金予以维修。( × )
4.简答题(略)
5.案例分析
案例1
(1)本案中戴某不能履行抗辩权，因为戴某与物业中心和与A实业总公司是不同的法律关系。
(2)法院将会判决戴某按照合同支付供暖款及滞纳金。
(3)戴某应该支付物业中心的供暖款及滞纳金，对于工程款，戴某可以主动与A实业公司协商工程款，协商不成，戴某可以依法向仲裁机关申请仲裁，或者向人民法院起诉，以维护自己的合法权益。
案例2
(1)业主们的要求是合法的，《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》第十条 业主委员会成立后，经业主委员会同意，房地产行政主管部门将维修基金移交给物业管理企业代管。物业管理企业代管的维修基金，应当定期接受业主委员会的检查与监督。所以，该小区业主委员会要求物业管理企业向全体业主公布专项维修资金的具体开支和结余账目是合法的，物业管理企业应该予以配合。
(2)若物业管理企业拒绝，业主可以通过协商、协调，协商、协调不成的，可以依法向仲裁机关申请仲裁，或者向人民法院起诉，以维护自己的合法权益。
案例3
王某认为应当按照其验收合格之日(2004年10月)后的次月1日，即2004年11月1日起算;物业公司则认为应当以2004年5月后的次月1日，即2004年6月1日作为收楼及缴纳物业管理费的日期均不恰当。因为在双方的《商品房预售合同》补充协议中有过约定，这个约定其实对房屋买受人在验收房屋时的抗辩权的行使进行了一定的限制。由于该条款系第三人为了重复使用而预先拟定的条款，且并未采用不同的字体等方式予以明显提示，故应当根据诚实信用原则和合同目的来合理解释该条款的内容。该条款中的“存在质量问题”，应当解释为“存在一般的质量问题”，而不应包括使买受人合同目的不能实现的严重质量问题。
本案所涉房屋，在初次收楼时，查验出约20处质量瑕疵，尽管从单处瑕疵来看，尚不足以认定为严重，但如此众多的质量问题同时出现于被告的房屋，则难以认定房屋状态符合买受人的合同目的。故此，初次收楼的日期既6月1日不应当作为接收房屋的时间。
2004年8月，王某再次前往验收，仅提出了6处质量问题，且其认为较为严重的质量问题都已解决，而且自该月始，王某开始联系向外出租事宜。因此，应当认定王某该次验收时，房屋已经不存在影响被告合同目的实现的质量瑕疵，其不得拒绝收楼。综上所述，结合本案的实际情况，同时考虑到本案所涉三方签署的《管理公约》中的约定，王某应当以2004年9月1日作为缴纳物业管理费的日期。
6～8月份的物业服务费应该开发商支付，《物业服务收费管理办法》第16条：“纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业服务费用或者物业服务资金由开发建设单位全额交纳。
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