第5章物业装饰装修管理的法律规定
1.单选题
1)非业主的住宅使用人对住宅室内进行装饰装修，应当取得( D )的书面同意
A、物业管理企业 B、房屋管理机构 C 、建设单位 D、业主
2)物业管理企业应当按照装饰装修管理服务协议实施管理，发现装修人或者装修企业有违规行为的，应当( A )
A、制止 B、批评 C、罚款 D、上报主管部门
3)承接住宅室内装饰装修工程的装修企业，必须经( D )资质审查。
A 、工商管理部门 B税务管理部门 C司法部门 D建设行政主管部门
4)在正常使用条件下，住宅室内装饰装修工程的最低保修期限为( )年，有防水要求的厨房、卫生间和外墙面的防漏为( B )年，保修期自住宅室内装饰装修工程竣工验收合格之日起计算。
A、1，3 B2，5 C 3，5 D、2，3
5)装修人未申报登记进行住宅装饰装修活动的，由( D )责令改正，处5百元以上1千元以下的罚款。
A、物业管理企业 B、房屋管理机构 C 、建设单位 D、房地产行政主管部门
6)物业管理企业发现装修人或者装饰装修企业有违反法律规定的行为不及时向有关部门报告的，由房地产行政主管部门给与警告，可以处以( D )的罚款
A、1千元以上1万元以下
B、1千元以上2万元以下
C、物业服务费的2~3倍
D、装饰装修管理服务协议约定的装饰装修管理服务费2~3倍
2.多选题
1)( AB )应当与物业管理企业签订住宅室内装饰装修管理服务协议
A、装修人
B、装修人和装饰装修企业
C、建设单位
D、主管部门
2)物业管理企业应当将住宅室内装饰装修工程的(AB )告知装修任何装修人委托的装饰装修企业。
A、禁止行为 B、注意事项 C、法律规定 D、实施内容
3)下列属于住宅室内装饰装修活动明确禁止的行为( AB )
A、将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间
B、扩大承重墙上原有的门窗尺寸，拆除连接阳台的砖、混凝土墙体
C、搭建建筑物、构筑物
D、改变住宅外立面，在非承重墙外墙开门、窗
4)下列哪些行为是必须经过主管部门批准后来能进行的装饰装修行为( BCD )
A、损坏房屋原有节能设施，降低节能效果
B、搭建建筑物、构筑物
C、拆改供暖管道和设施
D、拆改燃气管道和设施
3.判断题(正确的打“√”错误的打“×”)
1)任何单位和个人对住宅室内装饰装修中出现的影响公众利益的质量事故、质量缺陷以及其他影响周围正常生活的行为，都有权检举、控告、投诉。( √ )
2)住宅室内装修装修工程发生纠纷的，可以协商或者调解解决。不愿协商、调解或者协商、调解不成的，可以依法申请仲裁和向人民法院起诉。( × )
4.简答题(略)
5.案例分析
案例1
(1) 李某与物业服务企业之间是一种主体地位平等的民事法律关系。
(2)李某的上述行为违反了物业管理相关法规。改变房屋的承重结构，依据《住宅室内装饰装修管理办法》，须经原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案，向房屋所在地的房地产行政主管部门提出申请，并由房屋安全鉴定单位对装饰装修方案的使用安全进行审定。同时，李某因装修施工影响他人正常休息，也违反了住宅室内装饰装修活动应当严格遵守规定的装饰装修施工时间，降低施工噪音，减少环境污染的规定。
(3)李某擅自拆改房屋结构，对原有房屋进行装饰装修已属违法，业主委员会、物业服务企业可向房地产行政主管部门或有关部门投诉，由房地产行政主管部门或有关部门责令修复或赔偿，并给予行政处罚。业主委员会、物业服务企业也可依法向人民法院提起诉讼，追究其停止侵害、恢复原状、赔偿损失等民事责任。
案例2
楼上漏水经常会造成业主、住户之间产生纠纷和矛盾。互谅互让，妥善处理，有利于维护业主、住户之间和睦共处的关系。因此，在《中华人民共和国民法通则》的第八十三条明确规定："不动产的相邻备方，应当按照有利于生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系。给相邻方造成妨碍或者损失的，应当停止侵害，排除妨碍，赔偿损失。"由楼上漏水产生的物业管理纠纷可根据民法中的过错责任原则来判定责任。
过错责任原则以过错为要件，因当事人一方的过错造成的后果，就由过错者承担责任负担费用;没有过错就没有责任，那么费用的承担就适用公平原则，可以象巩小姐所提出的那样，由当事人公平分担。因此，要确定巩小姐洗手间漏水翻修费用由谁承担，首先要弄清造成洗手间漏水的责任的归属，是发展商、设计商或承建商在设计建造房屋时的质量责任，还是业主及装修者的责任?按照因果联系的归责原则，发展商如果按照购房合同的规定交给业主的是毛坯房，发展商、设计商或承建商是没有义务对洗手间的防水、防漏采取措施的，而处理洗手间防水、防漏问题就是业主在装修中的义务和责任。即使发展商处理好了防水、防漏问题，业主在装修时也可能会破坏防水、防漏层造成洗手间漏水的隐患。因此，管理处主任所说的发展商无此责任弄洗手间防水措施是合理的。
既然发展商交付给业主的是毛坯房，业主在装修时就必须采取有效的防水防漏措施。现在洗手间漏水的原因显然是业主装修中未在防水、防漏方面采取适当措施，这是业主的过错和过失。因此，从因果联系和过错推定洗手间漏水的翻修责任必然要由业主巩小姐自己承担。由于巩小姐的洗手间漏水给楼下业主、住户造成了妨碍或损失，楼下业主、住户按理应当要求巩小姐承担漏水的责任，及时采取措施排除洗手间漏水的问题。
按照物权法中的建筑物区分所有权法律制度以及我国的司法实践，业主购买房屋是由房屋自己独立使用的专有部分和与其他业主共同拥有的共用部分所组成。专有部分的共同壁、楼地板及专有部分的管线，其维修费用由该共同壁双方或楼地板上下双方的业主共同负担;但修缮费用是因可归责于业主的事由所发生的，由该业主负担。因此，巩小姐洗手间漏水是可以归责于自己装修中未处理好防水防漏措施造成的，显然应由巩小姐自己承担翻修费用，楼下业主、住户自然不应该承担巩小姐洗手间翻修的费用。如果巩小姐不及时翻修，楼下业主、住户可以以巩小姐洗手间漏水侵害了合法权益为由向法院提起诉讼，法院可能依法做出不利于巩小姐的判决。
物业管理公司的责任鉴定关键是看物业管理公司是否履行了告知的义务(装修禁止行为和注意事项)、巡查的义务。若履行了则不承担责任，没有履行，则应该负有一定的连带责任。
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